回顾 | 八大地产政策

    一、“全面二孩”政策**楼市

    从2016年1月1日开始实行的全面二孩政策，可谓是2016年房地产界迎来的**个利好政策。虽然人口的增长对住宅销售的影响需要较长的时间才能显现出来，但市场已经开始针对这一政策做出诸多调整。

    1、全面放开二孩带来的新增购房需求，有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品，这样会造成持有多套房产比重增大。此外，这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房，这样会促进换房次数的增加。

    2、在全面放开二孩政策实施后，四居、五居将会成为市场上的主流户型。

    3、推动房地产需求总量增长。预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

    4、有利于三四线去库存。从需求总量变化来看，未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大，其需求总量也将更为突出。

    二、不再建设封闭小区利好存量房？

    今年2月20日，国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市**建设管理工作的若干意见》，提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

    三、土地性质、项目性质都能改，利好去库存

    6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），《意见》中列出18条详细意见，从六大方面对住房租赁市场给出具体发展要求，其中*受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见，并且商改住后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

    在楼市“去库存”的大环境下，该政策被业内人士认为将成为推动商业地产“去库存”的重要武器。尤其是将商业用房改建租赁住房，有望让不少空置的房屋进一步盘活，尤其是一些城市空置的商业空间可以被灵活运用，使其具备住宿功能，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。

    四、特色小镇大利房企转型

    7月21日，住房城乡建设部、**发展改革委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》[2016]147号，提出即日起在全国范围内开展特色小城镇培育工作，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，因地制宜、突出特色，充分发挥市场主体作用，创新建设理念，转变发展方式，探索小城镇建设健康发展之路。

    当前国内不缺普通住宅，缺的是有特色的房子、有特色的小镇，对于房企来说，如果把特色小镇建设的相关理念运用到旧城改造中去，或许就解决了转型过程中带来的很多问题。

    五、营改增是减税，但考验管理水平

    国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入*扣范围，确保所有行业税负只减不增。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，二手房交易营改增落定未满两年按5%全额征收，实际税负负担减少。

    营改增实施也已经有半年了，大家甘苦自知。之前大家**的几个担心都没有发生，*终的政策，利好比较多：1、地价可以扣除；2、在建工程可以*扣；3、个人二手房交易营业税政策平移到增值税而没有增加；4、资产重组中，土地满足条件可以免税。

    六、层出不穷的鼓励购房政策

    2月2日，中国人民银行、银监会公布通知，对个人住房贷款首付比例进行调整。通知规定，在不实施限购措施的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款，原则上**首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房贷款，**首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

    2016年2月21日起，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行上调。由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率提升至1.50%执行。

    而各地特别是三四线的鼓励个人购房的政策，更是层出不穷。主要集中在补贴，补贴对象则主要是进城购房的农民、大学生。

    七、越来越猛、强调结果的调控政策

    在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下，从2016年9月30日下班后到10月6日的不到一周的时间内，限购、限贷新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等多个城市落地。具体政策如下图。

    ✤ 2016年的调控是崭新的，具体说来有以下特点：

    1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。

    2、层层加码，不达目的誓不罢休。

    3、立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。

    当然，除了限购、限贷，土拍政策也十分抢眼：参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。也就是说，以后房企必须用自己的钱拿地了。

    这不是一个独立的政策，而代表着一个时代的终结，在之前的时代，资本杠杆红利是地产商**的红利之一。而政策出台后，便意味着，在之前没有积累起足够的实力的开发商，将被迫离场。

    八、房贷利息有望“*扣”个税

    房贷*扣个税还没有开始实施，但已经开始对市场预期产生影响。

    根据全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康的说法，个人所得税可*扣房贷已明确，可以确定该方案会在全国推广。

    房贷利息*扣个税是个简单的说法，准确的说法应该是：工资薪金的应纳税所得额可以减去房贷的利息部分再计算个税，这样可以少交部分个税，减轻了个人负担。

    目前市场猜测，*有先放开的可能是首套房，个人只有一套住房的房贷利息将用来*扣个税。

    当然，一旦政策开始实施，能“*扣”个税的可能不止房贷利息，养老、二孩、房贷利息等家庭负担也有望纳入*扣。