一、房价或许可以连续上涨20年

    摘自《大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久》

    作者：李迅雷，海通证券首席经济学家

    房价何时出现向下拐点，确实不好预测，就像预测股市何时见顶或何时见底一样，因为影响房价的因素太多，政策也会调控或管制市场，你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗？

    房产税不会导致房价下跌

    有人问房产税推出是否会导致房价下跌？我觉得应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达**有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。一般**把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。

    观察房价见顶的窗口有三个

    不过，我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况，房贷余额的变化是一个观察窗口，尽管居民还可以通过民间融资来购房。

    假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上，那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了，那时也是股市的场内场外双向融资猛增，政策一收紧，则市场大跌。目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。

    此外，通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。

    今年经济运行至今，CPI应该低于年初预期，但全球性的货币超发问题始终是存在的，因此，CPI何时起来，也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧，则利率上升，对房价的负面冲击肯定会有的。不过，目前似乎存在一定的悖论，即货币超发已经那么多年了，其效应主要体现为资产价格的上涨，包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大，而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来，则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。

    观察房价变化的第三个窗口，可能是金融机构之间会否出现信用风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。

    实体经济的不景气已经成为共识，债务规模不断上升，尽管问题主要出在企业债务层面，而企业债务主要表现为国企的债务，但国企有政府信用作为背书，故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。

    不过，这些年来，金融机构之间的交易规模惊人增长，不管是表外业务还是表内业务，不管是通道业务还是委外业务，同业业务的规模都是逐年增大，各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后，都是有具体资产作为支撑的，假如某类资产价格，如信用债出现大幅下跌，那么，金融机构既要应对相关产品的兑付压力，又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险，那这风险可就大了。这些年来，金融机构的资产负债表都在做大，杠杆率都在提升，因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。

    因此，房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个**的房价能够走L型。

    随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。当然，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。

    二、20年后，房子会怎么样？

    摘自《20年后，谁来为你的房产接盘？》

    作者：芮萌，中欧国际工商学院金融与会计学教授

    有一次，在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临，想把房子或者股票卖掉以安享晚年时，是否有人愿意接盘房子和股票？

    对一个普通的中**庭来讲，大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的**呢？首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。

    对一个成人来讲，他的**次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间，家庭规模可能增加了，有了一到两个孩子，原来**次置业的房子已经不够大了，需要改善住房，所以我们发现在42岁的时候，又出现了第二次置业的**。但是到了65岁，当孩子已经大学毕业，已经离开这个家的时候，就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了，换一个小的。所以在一个**，它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候，它对房地产的需求越大。

    以美国为例，这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系，随着30岁到44岁的人口比例的上升，它的房地产指数的价格在上升，反之在下降。

    在我们过去十年当中，恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年，所以在过去十年中，一线城市房地产的价格翻了10倍，背后有它经济学的原因。

    当下，中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种，一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此，过去五年当中，大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。

    第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上，当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象，中国已经从70年代的42%下滑到了**的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的现象。

    当人口红利消失的时候，对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少？如果我们把父母的房子都加在里面，中国房屋的拥有率是在90%以上，而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积：全世界人均居住面积是20平方米，按照官方的数据，中国去年的人均居住面积已达33平方米。

    所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来，或许在2020年或者是2030年，当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余。

    三、现在不买房，你会错过……

    摘自《那些年我们错过的买房机会》

    作者：齐俊杰，北京电视台财经记者

    一提到房子，所有人都有一本后悔帐，当年怎么就没下决心买个房子呢，那么我们到底错过了几次买房良机呢？下一个买房良机又会出现在什么时候呢？

    房子是中国人永远的痛，虽然数据显示中国人自有住房者超过90%，但大部分人还是表示，有房跟够住是两回事。老家有套房人却飘在大城市，这种情况更是相当普遍，于是一个够你思考上一生的一道哲学问题来了，要不要牺牲几代人的幸福和存款去买套房子。 但凡这么想的人，一定会越来越蛋疼，现在已定在琢磨，曾经有一套真挚的房子摆在我面前，结果我没有珍惜，等到我失去了才是追悔莫及，人世间*痛苦的事莫过于此？如果上天能够给我一个再来一次的机会,我会对那套房子说，哪交钱！

    关于房子我们到底错过了多少次的机会呢？

    如果要有后悔药，一定是*畅销的，就拿房子来说，其实已经给了我们三次机会。**次，是在10年前的2004年，那个时候的房价处于青春躁动期，已经开始上涨，但也许是计划分房的日子过得太美，实在不忍直视自己买房的残酷现实，大部分人都选择了逃避。更何况，这个时候**站出来了，连续发文表示自己控制房价的决心，于是，我们有充分理由相信，这帮开发商要倒霉了。板凳都搬好了，就等着看热闹了。结果却被泼了一盆洗脚水，2004年后，房价跳升了一倍，这时才突然意识到，买房子已经不是我一个人的事了，必须要坑爹才行。

    到了2008年，房价问题已经相当严重，第二次机会来了，由于国际金融危机瞬间爆发，国内的房子也跟着吃了瓜落，深圳甚至出现了楼闹，断供的现象。多地房价也是快速回调。本来我们已经准备好钱，冲进去买房了，这时候偏偏有几个专家学者吓唬我们，说什么百年一遇，这次真要玩完了。甚至连王石都抛出了拐点论。*恐怖的是，跟楼市成为好基友的股市，我们亲眼见证了他从6000点跌到了2000点，这房子要是也这么跌下来，那就真得天台见了，于是我们又去搬了个小板凳，等着看热闹。后来的故事大家都知道，一个4万亿计划，给楼市打了鸡血，粗略算了下，这个时候买房，光坑爹已经是不够的了。

    错过了2008没关系，2011年楼市可能是涨累了，又或是受到了政策的打压，总之房价终于软了下来。但是这个时候的再也不相信房子能带给我们爱情了，另外， 这都把爷爷的钱算进去的中国购房者们，也实在不知道还有谁能算计，所以在浑浑噩噩中错过了2011年。

    更悲惨的是，这些年来，中国百姓活生生被切割为两大对立阶级：有房阶级VS无房阶级。

    不信你去看看，现在一线城市的办公室里：笑嘻嘻的都是已经买房的;纠结的都是正在谋划买房的;愁容满面的都是过早卖房的;而一脸生无可恋的则都是卖房炒股的……因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。