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2016楼市上半场:地市、楼市、房企三方大丰收

来源:凤凰房产作者:石青玲2016-07-11 20:05反馈/举报

    如果要用一个字来概括上半年的楼市,那非“火”莫属,这不仅是指楼市,还有土地市场与房企。如果要用三个关键词来概括上半年的显著特征,那就是二线城市、地王、国企。

    事实上,这些市场内部各有自己的特点,远非简单的二三字可以概括。例如:在上半年的楼市中,虽然一二线均出现了上涨,但二线城市的火爆实际上超过了一线;土地市场上,一二线虽然逢拍必出地王,但细究起来,大部分都被国企拿走了。对于上半年楼市的这些特点,接下来,将带您一起回顾。

    楼市:二线城市成交量领跑 百城住宅房价均上涨

    2016年上半年,在去库存的大招之下,各地楼市一片红火,一线城市中以上海、深圳为代表,二线城市中合肥、南京、苏州的增长率则不可小觑。

    总体来看,来自中国指数研究院的数据显示,2016年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米,同比增长36.6%,**量创历史同期**水平。

    其中,一季度,代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米,同比大幅增长50.1%; 3月单月成交量达4410万平方米,同比增长86.4%,**水平创历史单月新高。二季度以来,代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米,同比增长27.4%,较一季度收窄22.7个百分点。

    分城市来看,上半年各类城市成交同比均增加但增速放缓,其中二线城市增幅**。据初步统计,上半年,一线城市月均成交量83万平方米,同比增长9.3%,增速在各类城市中**。二线代表城市月均成交93万平方米,同比增长41.2%,增幅在各线城市中*为显著。三线代表城市月均成交量42万平方米,同比增长37.8%。

    价格方面,根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2016年以来,百城住宅均价环比持续上涨,上半年累计上涨7.61%。其中,一季度累计上涨2.94%,3月环比涨幅达到历史**点,为1.90%;二季度保持较高涨幅,累计上涨4.54%。

    分城市来看,一线城市上半年累计上涨12.79%,涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%,其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%,其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%,居全国前列。

    火爆的楼市或多或少地透支了楼市的需求。据此,中国指数研究院预计,下半年,一线城市中,北京、上海涨幅趋缓;深圳近两月二手房价格已转为下跌,未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨,价格水平已在一定程度上超出购买力,且价格对信贷政策敏感度高,政策收紧下可能出现价格调整;东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响,未来发展预期乐观,房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足,房价上涨动力相对较弱。

    房企:利润率小幅反弹 千亿军团或扩容

    火爆的市场也让房企盆满钵满。根据中国指数研究院监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到115家,比去年同期增加了46家,销售额共计23397亿元,约占全国市场份额的43%。

    其中,万科、恒大、碧桂园、绿地、保利五家房企表现抢眼。万科半年报显示,2016年1月至6月公司累计实现销售面积1409万平方米,销售金额1900.8亿元。这对深陷“宝万华大战”的万科管理层来说,不得不说是一份漂亮的答卷。

    碧桂园的业绩预告显示,截至2016年6月30日止六个月,集团共实现合同销售金额约1250.7亿元,合同销售建筑面积约1564万平方米,回款超过1051亿元。得益于上半年优异的业绩,碧桂园将年内合同销售目标调高至2200亿元,较原来的1680亿元高出520亿元。

    数据来自:亿翰智库

    这背后透露出的是,行业集中度仍在不断加快。来自亿翰智库的数据显示,2016年上半年,百强房企销售金额集中度已接近50%,卖了全国近一半的房子。

    随着业绩的强势增长,融创和华夏幸福也有望挺进千亿军团。多家统计机构的数据显示,2016年上半年,华夏幸福和融创中国的销售金额分别达到593.5亿元和590亿元,分别排名第七、第八。

    ”近五年来,融创的合同销售额呈跳跃式增长,从2010年上市初的86亿,到2015年的734.6亿,复合增长率接近55.81%。而在房企业绩排名上,也已从TOP10到如今稳坐前八。尽管融创今年销售目标为800亿,按目前趋势来看,今年业绩有望突破千亿,并再创公司历史新高。” 亿翰智库分析认为。

    上半年一个**的亮点是,房地产行业的利润率小幅上升,这是房企*值得高兴的事儿。

    不过,这或许只是房企的利润率下滑过程中的一个小反弹。对此,亿翰智库分析认为:“这只是延后了行业洗牌的时间,但不会阻断利润率下滑的进程。行业利润率至少要有两到三年左右的时间维持在0-5%的利润率水平才能够验证行业利润率见底。在行业利润率下降的背景下,企业的如何选择在低利润空间里做战略选择就非常重要。是继续坚守行业,还是创新转型是必须要回答的问题。”

    土地市场:供不应求 地王央企造

    在楼市与去库存不断加快的进程中,房企补仓意愿也极为强烈。2016年上半年,一线城市、及强二线城市“地王”频出便是**的例证。

    中国指数研究院的数据显示,面对如此火爆的需求,2016年1-6月,全国300个城市土地出让金总额为10818亿元,同比增加34%。全国300个城市成交楼面均价为1659元/平方米,同比上涨35%。溢价率为41%,较去年同期上升31个百分点;。

    与之相反的是供应的减少。2016年1-6月,全国300个城市共推出土地12670宗,同比减少9%;推出土地面积47369万平方米,同比减少1%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3561宗,同比减少11%;推出土地面积14480万平方米,同比减少6%。

    不得不说,在楼面价和溢价率的上涨的过程中,供不应求的状况也起了一定的助推作用。

    其中,二线城市土地成交火热,楼面价涨幅创新高。2016年以来,以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退,总价和单价地王频现,楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%,溢价率也较去年同期提高41.66个百分点,增幅显著。

    在激烈的拼抢中,国企扮演了重要的角色。6月29日上午,上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块进行公开土地拍卖。**经过多轮竞拍,中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)以24.4亿元摘得土地,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%。

    这只是冰山一隅。统计数据显示,今年上半年全国涌现205宗地王,6月的地王数目已再次刷新历史纪录。而在205宗地王里,央企和国企占据了半壁江山。分析认为,这或许是因为国企改革进入关键阶段,地产板块整合势在必行,为了不被整合掉,国企只能不断拿地,加大自己的筹码。

    对于下半年的土地市场,中国指数研究院预计道:“重点二线城市仍是房企争夺焦点,但个别城市受调控与预期影响,土地市场热度趋弱,土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。”

    回顾历史是为了把握更好的未来。虽然说,上半年楼市、地市、房企均实现了丰收,但实际上,在各种利好的**下,这种火热里伴随着置业者需求的提前释放。下半年,面对不断减少的需求,高企的价格,及即将收紧的调控,市场或存在一定的回调压力,此时的房企也更应以跑量为主要目标。

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