政策的效应正在悄然改变市场的格局。今年2月以来，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信贷放松政策，极大地降低了改善型购房者的购房门槛，全款买房尤其是中高端全款买家的比重正在大幅下降。业内人士认为，这既符合政策的导向，同时也说明房地产之外的投资渠道正在拓宽。

全款买家占比下降

“现在全款买房的客户越来越少了”，位于北京朝阳区孙河板块的某高端项目负责人近日告诉记者，去年9·30新政之后，全款买房的客户占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之后，这一比重再次降至两成。

3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，对符合条件的二套房购买者，**首付款比例下调至不低于40%。

北京某房企营销负责人告诉记者，在政策出台后的这几天时间里，全款买房的客户比重已经出现明显缩水。亚豪机构市场总监郭毅认为，随着贷款首付、利率在降低，放款更为便捷，选择贷款的客户会越来越多，尤其是房价在上涨过程中，如果手中持有资金足够支付调低后的首付，以前卖一买一的客户可能不会急于卖房，而是贷款先买房。

二手房市场也同样如此。来自伟业我爱我家的数据显示，今年3月，我爱我家成交的二手房中，全款客户占比26.63%，3·30新政出台前6天，全款客户占比30.13%，而新政之后的6天时间里，全款客户占比降至25.41%。这一数字不仅低于3月全月的平均水平，也低于新政前的周水平，与去年同期的44.5%相比，全款客户所占比重更是大幅锐减。

伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉认为，去年4月由于信贷收紧，购买力支持力度不足，交易量下滑，当时的买房人也主要是购买力较好的家庭，所以全款客户占比较高。而今年信贷环境相对宽松，两次降息，公积金贷款**额度也提高，这些都促使不少购买力相对一般的市场需求入市，所以新政后二手房领域全款客户占比出现明显下滑。

非房产类投资渠道拓宽

值得注意的是，这种急剧的缩水现象在中高端产品里尤为明显。上述位于朝阳区孙河板块的项目便是高端产品的代表，该项目**总价为2000万元/套左右，于2013年入市。

在记者采访中，另外多个中高端项目也佐证了这一趋势。位于北京城区的某高端项目营销人员告诉记者，事实上，在9·30**波救市之后，就已经有客户咨询贷款的事情，到3·30第二波救市尤其是二套房首付比例**降至四成，选择贷款的客户开始明显增多。

追溯其原因，一方面，资金实力并不雄厚、但对居住要求又比较高的改善型买家正在大举入市。亚豪机构副总经理高姗告诉记者，近期银行信贷调整政策极大地**了这部分置业人群在短期内集中入市，这类人群购房主要依靠房贷支持，银行信贷政策的放松对其影响很大。

据亚豪机构统计，今年3月，北京公寓豪宅市场里套均总价在1000万元以下的入门级豪宅共成交105套，占总成交量的比重为56%，而套均面积在200平方米以下的小户型公寓则成交129套，占比高达68%。

而另一方面，除了政策的导向作用，也说明房地产之外的投资渠道正在拓宽。中原地产首席分析师张大伟分析认为，由于国内房价过高、交易限制多，很多高端需求已经开始转向价格更低、产权也更稳定的海外置业，沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向。对于普通投资者而言，银行理财产品、互联网金融投资逐渐兴起，这些投资渠道风险低收益高，而且投资门槛更低。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是**投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。